濟南新政策！這些不動產登記歷史遺留問題有了解決辦法

為妥善解決不動產統一登記前的各類歷史遺留問題，近日，濟南市自然資源和規劃局印發《關于化解不動產登記歷史遺留問題的若干措施》(以下簡稱《若干措施》)。結合濟南市實際情況，對開發商等主體滅失，部分未辦理土地使用證等六大類問題作出不同的處理意見。

開發商“沒了”，買房人可申請辦理轉移登記

房屋買賣中購房人已履行完支付全部購房款、繳納稅費等相應義務，因開發企業或有關單位營業執照被吊銷或注銷等申請主體滅失，導致無法提交有效證件配合購房人辦理不動產登記?！度舾纱胧诽岢鰧σ艳k理首次登記的建設項目，由登記機構在門戶網站及不動產所在地公告三個月，公告期滿無異議或異議不成立的，可由購房人持買賣合同、購房發票、完稅憑證及未登記原因說明等資料，單方申請辦理轉移登記。

這幾類情況下，可直接辦“房落宗”手續

對于房屋、土地分離登記期間，已分別辦理房屋所有權證和土地使用權證的不動產，在后續房屋轉讓時未同步辦理土地使用權轉移登記，導致房屋、土地權利主體不一致?！度舾纱胧?，提出了不同的解決路徑。對于歷史轉讓鏈條清晰、原轉讓合同中無特殊約定的，可由現房屋權利人單方申請辦理房地權利主體一致的不動產登記。如果現房屋所有權人無法提供原土地使用權證書，可由申請人提供土地使用權權屬關系變動清晰的來源性文件及出具承擔有關法律責任承諾書后，由登記機構在門戶網站公告15個工作日，公告期滿無異議或異議不成立的，注銷原土地使用權證。

再就是，對于占用土地使用權為出讓方式取得的，可直接辦理“房落宗”手續，為現權利人頒發房、地合一的權利證書。對于占用土地使用權為劃撥方式取得的：如現權利人使用土地用途符合《劃撥用地目錄》的，直接辦理“房落宗”手續，為現權利人頒發房、地合一的權利證書;不符合《劃撥用地目錄》的，按照現狀出具規劃意見，按現行政策進行評估，報批同意后，為現房屋權利人補辦協議出讓手續并按房屋所有權證證載用途辦理登記。

未辦土地使用權證，不同權籍有不同處理方案

對于已取得城鎮性質房屋所有權證獨占宗地的項目，土地權屬來源資料不齊全，未辦理土地使用權證的，如何辦理土地使用權登記手續?《若干措施》提出，不動產登記機構先進行權籍調查，對調查結果不屬于集體土地的，合理確定用地范圍，由不動產登記機構在門戶網站及不動產所在地公告三個月，公告期滿無異議或異議不成立的：符合《劃撥用地目錄》的，報不動產所在區政府同意后，按現房屋權利人擁有國有劃撥建設用地使用權辦理登記;不符合《劃撥用地目錄》的，土地來源確定為存量國有建設用地，按照現狀出具規劃意見， 按現行政策進行評估，報批同意后，為現房屋權利人補辦協議出讓手續并按房屋所有權證證載用途辦理登記。

住宅房屋已辦“大證”，土地出讓金該這樣繳

2003年5月28日《濟南市國有土地收購儲備暫行辦法》施行前，劃撥土地上已取得樓房房屋所有權“大證”(或《若干措施》施行前已取得土地使用權證，后期又辦理樓房房屋所有權“大證”)的項目，房屋所在小區大部分房屋已辦理轉移登記，原建設單位名下剩余的部分房屋，在辦理轉移登記時如何繳納土地出讓金?

《若干措施》明確，住宅房屋參照《關于執行濟南市城鎮住房上市交易土地登記暫行辦法有關問題的通知》文件規定，按照現稅務部門價格認定系統中同一區域和位置房屋價格的 1%繳納土地出讓金;對于非住宅房屋，參照濟南市《關于印發的通知》文件規定的標準， 按照建筑面積與樓面地價乘積的40%繳納土地出讓金。樓面地價按照辦理手續時執行的濟南市政府公布的標定地價(無標定地價的按國有土地基準地價及相應標準容積率)核算。

法院判決的非住宅房屋土地出讓金，該這樣繳納

對于劃撥土地上已辦理房屋所有權證和土地使用權證，因法院判決要求辦理宗地內部分房屋轉移登記，又不具備單獨分宗條件的非住宅房屋，在執行法院判決辦理轉移登記時如何繳納土地出讓金?

《若干措施》表示，參照濟南市《關于印發的通知》文件規定的標準，按照建筑面積與樓面地價乘積的40%繳納土地出讓金。樓面地價按照辦理手續時執行的市政府公布的標定地價(無標定地價的按國有土地基準地價及相應標準容積率)核算。在不動產權證書上記載土地性質為“出讓”，不記載宗地面積等內容。

房、地權利主體不一致，出具書面聲明即可辦理房屋抵押

對于房屋、土地分離登記期間，已辦理了房屋所有權證，但未辦理土地使用權證獨立成幢的房屋，因房、地權利主體不一致，導致無法正常辦理房屋抵押登記?！度舾纱胧访鞔_，由抵押權人出具“知曉該房屋未辦理土地使用權登記，由此帶來的風險自行承擔”的書面聲明后，為其辦理抵押權登記，并在附記欄予以記載。